Quando l’inquilino non paga.

L’intervento dell’ufficiale giudiziario nella procedura di sfratto è un momento cruciale quando ci si trova di fronte a un inquilino moroso. In questi casi, il Tribunale competente può emettere un’ordinanza di sfratto, su richiesta del proprietario dell’immobile. Questo accade quando l’occupante della casa non ha adempiuto ai suoi obblighi, sia in termini di pagamento del canone di affitto che delle spese condominiali.

Dopo l’emanazione dell’ordinanza di sfratto, il passo successivo prevede l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Una volta autorizzato dal giudice, l’ufficiale giudiziario si occupa di effettuare materialmente lo sfratto esecutivo, ripristinando così la disponibilità dell’immobile al legittimo proprietario. Il numero di accessi necessari può variare a seconda di diverse variabili, ma nella maggior parte dei casi, lo sfratto diventa effettivo fra il terzo e il quarto accesso dell’ufficiale giudiziario.

Da un punto di vista legale, lo sfratto rappresenta l’atto con cui il proprietario richiede all’affittuario di liberare e restituire l’immobile. Questo può avvenire in caso di scadenza del contratto di locazione o, come nel nostro caso, a causa della morosità dell’affittuario.

Nel caso di morosità, l’ufficiale giudiziario entra in azione. Inizialmente, l’affittuario riceve una lettera di diffida che gli concede un limite di tempo per saldare le mensilità arretrate. Se la morosità persiste, il proprietario può, tramite un avvocato, inviare l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestualmente citare l’affittuario in udienza per la convalida dello sfratto.

Se l’affittuario non si presenta in udienza, non oppone resistenza o non rispetta il termine di grazia stabilito dal giudice, lo sfratto viene convalidato, indicando anche la data entro cui l’affittuario deve liberare l’immobile.

Tuttavia, ci sono situazioni in cui lo sfratto non può essere eseguito, ad esempio quando il contratto di locazione non è registrato presso l’Agenzia delle Entrate o in caso di affitto in nero. In queste circostanze, il proprietario deve intraprendere un procedimento ordinario per occupazione abusiva, che può essere lungo e costoso.

La legge stabilisce che lo sfratto può essere eseguito anche se ci sono figli minori coinvolti, ma ci sono precauzioni da seguire, come l’intervento dei servizi sociali e del giudice tutelare, che rendono il processo più lungo.

Per avviare lo sfratto esecutivo, l’ufficiale giudiziario deve prima notificare un atto di precetto, dando all’affittuario dieci giorni per lasciare volontariamente l’abitazione. Questo rappresenta l’ultima opportunità per evitare lo sfratto forzato. In caso di mancata adesione, l’ufficiale giudiziario procede con l’avviso di sloggio, fissando la data del primo accesso che non comporta ancora lo sfratto effettivo ma serve come avviso.

Durante il primo accesso, l’ufficiale giudiziario informa l’affittuario dell’azione di rilascio in corso e posticipa l’esecuzione a una nuova data, a sua discrezione.

Durante il secondo accesso, l’ufficiale giudiziario può procedere con lo sfratto o disporre un ulteriore rinvio, a seconda di vari fattori come l’eventuale necessità dell’intervento della forza pubblica o dei servizi sociali. Normalmente, lo sfratto forzato avviene fra il secondo e il quarto accesso, e il processo completo può richiedere da sei mesi a un anno.

Nel giorno stabilito per lo sfratto esecutivo, è necessario che il proprietario o il suo rappresentante siano presenti nell’immobile, insieme a un avvocato e, se necessario, a un fabbro o alle forze dell’ordine. La composizione del gruppo può variare a seconda delle circostanze, con la possibilità di coinvolgere medici, autoambulanze o altri servizi sociali in casi particolari.

Durante la procedura, l’ufficiale giudiziario invita l’affittuario e la sua famiglia a lasciare l’immobile. In caso di resistenza, le forze dell’ordine intervengono per rimuovere le persone.

Una volta che l’immobile è stato liberato, si procede con la sostituzione della serratura e la consegna delle nuove chiavi al proprietario legittimo, con l’obbligo per l’affittuario sfrattato di non fare ritorno.

In casi in cui l’ufficiale giudiziario non riesce a trovare nessuno durante lo sfratto, si può parlare di irreperibilità assoluta. In questi casi, l’ufficiale giudiziario deve consegnare una copia dell’atto al Comune e affiggere l’avviso di deposito presso il Comune di nascita o di residenza del destinatario.